 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽)과 이호승 청와대 정책실장이 청와대에서 대화하고 있다. 2022.2.14. [연합뉴스] 이호승 청와대 정책실장은 최근 한 언론매체와 인터뷰에서 올해 집값 전망에 대해 "지금 가격에 수요가 뒤따라가지 않으니까 거래가 위축되는 현상이라서 좀 추가적인 시장의 하향 조정은 있을 것"이라고 언급했다. 그러면서 최근 실거래가격지수를 눈여겨보고 있다고 했다. 그는 "지난해 11월부터는 사실상 주택 시장이 마이너스로 전환된 것으로 파악이 되고 있다"며 "12월에도 마이너스 폭이 꽤 커졌다"고 설명했다. 문재인 대통령은 지난 23일 자신의 공식 페이스북에 이호승 실장의 인터뷰를 공유하면서 "청와대의 관점이 잘 담겨 있다"며 일독을 권했다. 이 실장의 주장대로 한국부동산원이 월 단위로 집계하는 서울 아파트 실거래가격지수는 지난해 11월(-0.82%)과 12월(-0.95%) 연속 하락한 것으로 나타났다. 2020년 4월 이후 줄곧 오르더니 1년 8개월여만 상승세가 꺾였다. 대출규제 강화와 금리 인상 등에 따른 돈줄 죄기 여파와 집값 급등에 대한 피로감 등이 누적되며 거래절벽이 장기화한 탓이다. 정부는 최근 집값이 '추세적 하락'에 접어들었다고 평가한다. 지난해 말 이후 집값 상승 동력이 떨어졌다는 것이다. 하지만 이를 뒷받침하는 근거로 정부가 그동안 외면했던 '실거래가격지수'를 꺼낸 것은 입맛에 맞는 통계 선택이라는 지적이 나온다. 매매가격지수 27.3%, 실거래가격지수 88.1% 상승매매가격지수 vs 실거래가격지수. 그래픽=박경민 기자 2020년 7월 김현미 전 국토교통부 장관은 국회에서 문재인 정부 출범 이후 집값 상승률에 대한 의원들의 질문에 "서울 집값은 11%, 아파트 가격은 14% 올랐다"고 주장했다. 지난해 1월 경제정의실천연합(경실련)이 청와대에 같은 질문을 했을 때도 17.17%라는 답을 들었다. 이는 주택가격동향조사에 따른 매매가격지수 상승률을 인용한 것이었다. 부동산원의 집값 통계는 크게 주간·월간 단위로 발표하는 매매가격지수와 월간 단위의 실거래가격지수로 나눌 수 있다. 부동산원의 매매가격지수는 전문조사자가 '거래 가능 가격'을 산출해 기하평균 방식(제본스지수)으로 산정한다. 이 조사는 짧은 기간(주간 단위), 많은 지역의 가격 흐름과 변동성을 반영할 수 있는 장점이 있다. 실거래가격지수는 지수산정 기간 중 실거래 신고가 2회 이상 발생한 동일주택의 가격 변동률과 거래량으로 산출한다. 미국 스탠더드 앤드 푸어스 케이스-실러 지수와 산출방식이 유사하다. 실거래 데이터를 사용하기 때문에 국민이 체감하는 집값 변동성에 근접하다. 부동산원의 실거래가격지수는 2017년 5월 94.2에서 지난해 12월 177.1로, 문재인 정부 들어 88.1% 상승했다. 매매가격지수는 조사원의 평가 가격을 사용하기 때문에 실제 시장의 가격 변동보다는 덜 민감하다. 집값 변동성이 큰 시기에는 다른 통계에 비해 변동률이 낮을 가능성이 높아 국민의 눈높이를 맞추기 어렵다는 지적이 꾸준히 있었다. 실제로 2017년 5월 이후 월간 매매가격지수는 27.3%(82.84→104.38) 오르는 데 그쳤다. 주택가격 관련 통계 비교. 그래픽=김영희 그런데도 정부는 실거래가격지수가 거래가 많은 지역 위주로 반영해 전국 주택의 변동률을 대표하기 어렵다며 매매가격지수를 집값 동향을 판단하는 주요 지표로 활용해 왔다. 결국 집값 급등기에는 덜 오른 지수를, 하락기에는 더 떨어진 지수를 입맛에 맞게 취사선택한다는 비판에서 벗어날 수 없는 것이다. "강남 4구 3억4000만원 떨어졌다"일각에서는 "정부가 유리한 통계로 대선용 '공포 마케팅'을 펼친다"는 비판도 나온다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 23일 부동산시장 점검 관계 장관 회의에서 "2월 1∼20일 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 실거래 계약을 보면 16개 단지에서 전 고가 대비 하락 사례가 포착되는 가운데 초소형(전용면적 40m² 미만)을 제외한 아파트 평균 하락 금액은 3억4000만원에 이르는 것으로 파악된다"고 밝혔다. 하지만 실제 이 기간 강남 4구 거래 신고 건수는 39개 단지, 45건으로 가격이 하락한 거래는 11개 단지, 12건이다. 이마저도 하락 거래 평균 하락 폭은 1억8683만원으로 정부 발표와 차이가 난다. 또 이 가운데는 공인중개사를 끼지 않은 직거래도 다수 포함돼 있다. 가족 등 특수관계인과 증여성 거래가 의심되는 경우다. 예를 들어 송파구 신천동 롯데캐슬골드 전용 166㎡는 지난 12일 22억7100만원에 팔렸는데, 지난해 10월 27억6000만원보다 4억8900만원 낮은 금액이다. 이 역시 직거래였다. 2018년 종부세율 인상 등을 담은 9·13 대책 이후 서울 아파트 실거래가격지수는 6개월 연속 하락한 적이 있다. 그때도 양도세 중과 등으로 퇴로가 막힌 다주택자 매물이 자취를 감추면서 거래가 크게 줄고 가격이 하락했다. 하지만 2019년 5월 이후 실거래가격지수는 53.5% 상승했다. 한 부동산업계 관계자는 "과거에도 정부가 단기 지표의 변동을 근거로 집값 안정을 말했다가 집값이 다시 오른 사례가 여러 번 있었다"고 지적했다. KB부동산의 최근 설문조사에서 부동산 전문가 74%가 올해 수도권 집값이 오를 것으로 전망했다. 김원 기자 [문재인 정부 서울 아파트 11만 5천세대 시세변동 분석결과] 대통령은 집값 하락 안정? 2021년 1.8억 최고 상승 서울아파트값 6.7억(109%) 떨어져 반값돼야 원상회복 임기초 20년 걸리던 내 집 마련, 이제는 한 푼 안 써도 38년 걸려 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 서울아파트값은 평당(3.3㎡) 2,061만원이었다. 4년 반이 지난 현재 서울 아파트값은 2,248만원(109%)이 올라 4,309만원이 됐다. 6.2억하던 30평형 아파트가 6.7억이 올라 12.9억이 된 것이다. 문재인 대통령은 2020년 1월 신년기자회견 중 집값과 관련하여 “서민들이 납득하기 어려울 만큼 급격한 가격상승이 있었는데 원상회복(2017년 5월 취임 이전 수준)해야 한다”고 발언했다. 그리고 2021년 11월 23일 국민과의 대화에서 또다시 “부동산 가격도 상당히 안정세”로 접어들고 있으며, “남은 기간 동안 하락 안정세”를 목표로 하고 있다고 밝혔다. 2020년 1월 대통령의 집값 원상회복 발언 전과 후 서울 아파트값 월평균 상승액을 비교했다. 정부 출범 이후 대통령의 원상회복 발언 시점까지 32개월 동안 (2017.05~2020.01) 30평형 아파트값은 3.2억(52%) 올랐으며, 발언 이후 22개월 동안(2020.01~21.11)에는 3.5억(37%)이 더 올랐다.
집값 원상 회복 발언 이후 상승액이 그 이전보다 더 큰데, 2021년은 상승액만 1.8억으로 문재인 정부에서도 최고이다. 정부 부동산 정책을 주도하고 있는 홍남기 장관의 취임 전후로 아파트값이 어떻게 변화했는지 장관 임기별 아파트값 변동을 비교했다. 30평형 아파트값 상승액은 김동연 장관 임기 18개월 동안 2.1억, 홍남기 장관 임기 35개월 동안 4.5억이다. 홍남기 장관 임기 동안 전임보다 2배가 넘는 금액이 올랐으며, 전체 상승액의 68%가 홍남기 장관 때 올랐다. 월평균 상승액은 김동연 장관 1,201만원, 홍남기 장관 1,284만원으로 홍남기 장관이 83만원 더 많다. 국토부 장관 임기별 아파트값 상승액을 비교했다. 30평형 서울 아파트값은 김현미 장관 임기 42개월 동안 4.6억, 변창흠 장관 임기 5개월 동안 1억, 노형욱 장관 6개월 동안 1억이 올랐다. 김현미 장관은 역대 최장수 국토부 장관을 기록할 정도로 임기가 길었던 만큼 임기 내 상승액 4.6억으로 가장 많다. 월간 상승액은 김현미 장관 1,102만원, 변창흠 장관 2,022만원, 노형욱 장관 1,693만원 등으로 나타나 후임 장관들 또한 집값 상승의 책임이 매우 큰 것으로 확인됐다. 정부통계에서도 집값은 2021년 가장 많이 올랐다. 정부가 핵심통계로 활용하는 부동산원의 서울 아파트 매매가격 지수는 국민은행 통계나 경실련 시세조사 결과와 큰 차이를 보여 거짓통계 논란으로 비판받아 왔다. 서울아파트 매매가격 지수의 누적증감률은 22.4%로 연평균 5.0% 상승에 그쳤다. 하지만 평균 매매가격은 취임초 5.7억에서 2021년 10월 11.4억으로 상승했고, 누적증감률은 72.6%(연평균 16.2%)로 매매가격 지수는 평균매매가격 상승률의 1/3도 못 미친다. 부동산원은 올해 7월 바닥으로 떨어진 부동산 통계 신뢰도를 제고 한다며 주택가격동향조사 표본을 2만8,360가구에서 4만6,170가구로 확대했다. 표본확대로 전국주택가격동향조사에 투여된 국토부 예산은 전년보다 60억 늘어나 127억이 됐다. 정부는 부동산 통계 신뢰도를 향상시켰다고 강조했지만 여전히 정부 통계를 믿을 수 없다. 별첨 <그림 4>에서 보듯 지수와 매매가격의 월간 증감률은 거의 일치한다. 그러나 지수가 큰 변동 없이 완만한 상승세를 보인 반면, 매매가격은 2017년 12월, 2019년 1월, 2020년 1월, 2021년 7월 등 4차례 크게 상승했다. 해당 시점에는 모두 전국주택가격동향 조사 표본 재설계 및 보정이 있었던 것으로 확인된다. 표본조정 때마다 매매가격이 급상승하는 현상도 이해하기 어렵지만 지수는 아무 영향을 받지 않은 것 또한 이해하기 어렵다. 여전히 앞뒤가 맞지 않는 통계수치로 볼 때 표본확대는 예산 낭비에 그쳤을 가능성이 커 보인다. 정부통계는 국민의 혈세를 투입하고도 현실을 반영하지도 못할뿐더러 대통령과 국민을 속이고 있다. 아파트값 상승을 노동자 임금이 따라가지 못하면서 무주택자들의 내 집 마련 기간이 취임초보다 2배로 늘어났다. 노동자 평균 연간 급여는 취임 당시 3,096만원에서 2021년 3,444만원으로 348만원(11%) 늘었다. 같은 기간 아파트값은 임금상승액의 192배인 6.7억(109%) 증가, 내 집 마련 기간도 늘어났다. 문재인 정부 임기 초 30평형 아파트는 6.2억, 노동자 연급여는 3,096만원으로 노동자가 급여를 한 푼도 쓰지 않고 모을 시 20년이면 내 집을 마련할 수 있었다. 그러나 2021년 11월 현재 아파트값은 12.9억, 노동자 연간임금은 3,444만원으로 38년 동안 임금을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울에 내 집을 마련할 수 있다. 임금은 오르지 않고 불로소득만 늘어 내집마련기간도 취임초 보다 18년, 2배로 늘어났다. 대장동 사태이후 온 국민이 부동산개혁을 요구하고 있고, 그 결과는 집값이 취임초 수준으로 되돌아가는 것이다. 이는 대통령의 약속이기도 하다. 지금처럼 집값이 주춤할 때 정부의 근본대책이 시행될 경우 집값거품에도 크게 영향을 줄 수 있다. 정부와 정치권은 과거의 잘못을 되풀이하지 말고 다음과 같은 근본대책을 수용하여 국민의 주거불안 해소에 적극 나서야 한다. 첫째, 강제수용택지 땅장사 중단하고 토지임대 건물분양·장기임대 등 100% 공공주택으로 공급하라 2021년 12월 08일 경제정의실천시민연합 20211208_문재인-정부-4년-서울아파트값-상승실태-분석-1 (수정) 문의 : 경실련 정책국(02-3673-2146) |
문재인 정부 집값 상승률 - munjaein jeongbu jibgabs sangseunglyul
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