1. 토지매매계약서은 소유권 이전 절차가 필요하므로 등기부등본의 기재에 따라 특정 한다. 2. 등기부상 면적이 실측 면적과 다를 때에는 면적의 불일치가 원인이 되어, 분쟁이 발생하는 경우도 있으므로 실측면적도 기재해 둔다. 3. 부동산의 현황의 상황에 분쟁을 미연에 방지해 두는 것도 좋다. 4. 대금액수는 일괄하여 결정하는 경우와 1㎡당 일금 몇 원으로 결정하는 경우가 있다. 5. 계약금을 기재할 때 당사자 간에 계약금의 성질을 정해두지 않을 때에는 해약금으로 해석된다. 해약금의 경우 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해지 할 수 있으나, 당사자 한쪽이 계약의 이행에 착수 했을 때에는 계약금(해약금)에 기초한 해제는 불가능하게 된다. 6. 소유권 이전은 매수인이 매매대금을 지급하고 소유권이전 등기를 할 때 소유권이 매수인에게 옮겨간다.
 여러분은 부동산 매매계약서를 작성할 때 가장 신경쓰는 부분이 무엇인가요? 저는 특약 문구를 작성할 때 많이 고심합니다. 어떤 때는 반나절을 고민한 적도 있습니다. 특약을 기재하는 이유는 계약 후에 발생할 수 있는 문제점을 미리 대비하고 나에게 유리하게 전개될 수 있도록 하기 위해서입니다. 왜 이렇게 특약 문구를 고민하느냐면, 대놓고 특약 문구를 써놓으면 상대방이 그 의도를 알아차리기 때문입니다. 그래서 가능한 한 나의 의도를 상대방이 눈치채지 않도록 숨겨서 쓰려고 노력합니다. 예를 들면 매매 후 부동산의 하자가 발생될 것을 대비해서 이런 문구를 특약에 씁니다. “매수인은 토지·건물의 부동산공부서류 및 현장실사를 통해 권리관계 및 현황을 확인하고 현 상태로 부동산을 매수하기로 하였으며 매도인에 대하여 부동산담보책임을 묻지않는다.” 부동산 하자담보책임규정은 강행규정이 아니기 때문에 담보책임 배제를 특약으로 명시할 수 있기 때문입니다. 부동산 사장님에게 계약서 특약문구를 문자로 보내드리고 게약서에 기재해달라고 하면 그대로 해줍니다. 상대방은 특약의 내용에 대해 부동산 사장님에게 물어보지만 ‘별거 아니다’라는 답변만 듣죠. 특약 문구의 기재요령에 대해서는 이 정도로 말씀드리고, 이번 글에서는 주택과 다르게 토지를 사고 팔 때 조심해야할 부분에 대해 말씀드리고자 합니다. 왜냐면 토지만의 특수한 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 그럼 특수한 상황이 어떤 것들인지, 또 그 상황에 대비한 특약은 어떻게 기재하면 될 것인지 알아보겠습니다.
토지 면적은 토지 대장에 기재된 면적이 기준입니다. 간혹 부동산등기부등본의 면적과 차이가 있는 경우도 있는데, 이 때도 토지 대장에 기재된 면적이 기준입니다. 그런데 나중에 토지를 매수한 사람이 측량을 해보니 실제 토지 면적이 토지 대장의 면적과 다른 경우가 발생할 수 있습니다. 그 면적이 차이가 크다면 문제도 커지겠죠? 이런 경우를 대비해서 특약을 기재하여야 합니다. (특약문구 예) - 실측 면적과 토지대장상 면적이 달라도 정산을 요구할 수 없다 - 실측 면적과 토지대장상 면적에 차이가 있는 경우에는 실제로 측량한 면적을 기준으로 제곱미터당 000원으로 매매대금을 정산하기로 한다. - 현 상태에서의 매매계약이며, 계약면적은 토지대장 상 면적을 기준으로 하며 실측에 따른 차이에 대하여 매도자, 매수자 쌍방은 이의를 제기하지 않는다.
건물을 지으려고 토지를 매수하였는데, 건축허가가 나지 않는다면 정말 곤란하겠죠? 이런 상황이 발생할 것을 미리 대비하지 않았다면 분쟁이 생길 수 있습니다. 간혹 부동산 중개소 사장님들 말만 믿고 토지를 덜컥 매수하는 분들도 있습니다. 계약 후에 건축허가를 받을 수 없는 것을 알게 되면 모두가 피해자가 됩니다. 부동산 중개소 사장님이라고 해도 토지를 모르는 경우도 많습니다. 그래서 여러분이 매수자 입장이라면 건축허가를 받지 못하는 경우를 대비해야 할 것이고, 매도자 입장이라면 그 책임을 매수자에게 떠 넘겨야 합니다. (특약문구 예) - 모든 인허가 사항은 매수인이 책임진다. - 매수인의 귀책사유없이 잔금기일 전까지 별첨한 용도의 건물 건축허가를 받을 수 없는 경우 계약을 해제하기로 하며, 기 지급한 매매대금을 즉시 매수인에게 반환하기로 한다. 단, 건축허가를 받기 위해 투입한 비용은 매수인의 부담으로 한다. - 매도인은 잔금지급 전까지 본 계약토지에 대한 진입로 예정지의 소유자로부터 토지사용 승낙서를 받아주기로 한다. - 매수인이 잔금기일 전까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 경우 본 계약은 무효로 하며 매도자는 계약금을 즉시 매수인에게 반환하기로 한다.
토지만 매매 계약하였는데 지상에 무허가 건축물, 고가의 수목이나 정원석 등이 있다면 분쟁의 여지가 있습니다. (특약문구 예) - 매매대상 토지 위에 존재하는 지상 건축물은 잔금 지급 전에 매도인이 철거하기로 한다. - 매매대금에는 위 목적물 위에 존재하는 정원석과 정원수 등 정착물 일체를 포함하기로 한다 - 지상의 수목은 매수인의 소유로 한다. 지상의 묘지의 처리에 대해 합의하지 않았거나, 나중에 발견되면 그 처리 주체가 문제됩니다. (특약문구 예) - 매매대상 토지 위에 존재하는 묘지는 매도인의 책임으로 이장하기로 한다. 만일 잔금 전일까지 이장하지 않을 경우에는 금 OOO만원을 이장비용으로 잔금에서 공제하기로 한다. - 매매대상 부동산에 분묘가 존재할 경우 매수인이 승계하기로 한다. 매매 계약 후에 매수인이 공사를 먼저 할 수 있도록 토지사용승낙서를 요구하는 경우가 있습니다. 여러분이 매도인이라면 잔금지급 전까지는 공사를 하게 해서는 안됩니다. 매수인이 부도가 나서 공사가 중단되고 유치권자가 점유하는 상황이 올 수 있습니다. 매매대금을 받지도 못하고 다른 사람에게 매도하지도 못하는 어려운 상황에 빠진 분들도 간혹 봅니다. 이를 대비하여 다음과 같은 특약문구를 작성합니다. (특약문구 예) - 매수인은 건축허가 신청용으로 토지사용승낙서를 사용할 수 있으나, 잔금을 치르기 전에는 공사 착공, 가건물 설치 및 굴착을 할 수 없다. - 매도인의 동의없는 토지 형질변경 등 개발행위에 대해서는 매수인의 비용으로 원상 복구하여야 하며, 원상복구를 이행하지 않는 경우 매도인이 임의로 원상복구를 하며 민형사상 책임을 묻기로 한다. - 본 계약상 매수인의 채무불이행에 대하여 매도인은 매수인의 건축허가 일체를 취하할 수 있다. 매도인이 건축허가신청을 취하할 수 있도록 매수인은 매도인에게 인감도장을 날인한 위임장과 인감증명서 1부를 교부한다. 오늘은 토지 매매계약에서 주의할 점과 특약 문구를 알아보았습니다. 이 내용을 참고하여 매매계약서 특약내용을 신중히 쓰시기 바랍니다. |
토지 매도 시 주의사항 - toji maedo si juuisahang
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