입력2006.05.29 17:49 수정2006.05.30 09:52 Show 재건축 아파트 값을 가름하는 중요한 투자 척도 중 하나가 대지 지분이다. 대지 지분은 가구 하나가 해당 단지에서 차지하는 땅 크기를 의미하는 것으로 이 지분이 많을수록 큰 아파트를 배정받게 돼 수익성이 그만큼 높아진다. 하지만 재건축 시장에서는 기존 아파트 평수와 대지 지분 비중이 일치하지 않아 희비가 엇갈리는 사례도 많다. ○둔촌 주공 16평과 23평 가격 같아 지난 24일 재건축 정비구역으로 지정된 서울 송파구 가락시영아파트 19평형의 호가는 평당 5000만원인 9억5000만원에 이른다. 15평형(6억원)에 비하면 3억5000만원 정도 비싸다. 같은 소형이면서도 평당 가격이 1000만원이나 차이 나는 것은 대지지분 차이 때문이다. 15평형의 대지 지분은 17평이지만 19평형은 이보다 7평 더 많은 24평에 달한다. 그러나 강동구 둔촌주공아파트는 같은 단지에서 평형이 7평 이상 차이나는 데도 가격이 똑같다. 실제 16평형과 23평형은 5억3000만~5억4000만원,25평형과 34평형은 8억8000만~9억6000만원 선에서 거래되고 있다. 이 아파트는 동일한 조합에 의해 재건축될 예정이어서 1~4단지별로 사업진행 속도에도 차이가 없다. 이 같은 이례적인 시세는 큰 평형과 작은 평형의 대지 지분이 같은 데서 기인한다. 16평형과 23평형의 대지 지분은 5.6평,25평형과 34평형은 9평 정도로 재건축 후 같은 평형에 입주하게 되기 때문이다. ○대지지분 없는 재건축 아파트도 관악구 강남아파트는 지난해 말 구역 지정을 마치고 개발이익 환수제가 시행되는 올 8월 이전까지 사업 시행을 목표로 재건축을 추진하고 있다. 하지만 이 아파트 전체 876가구 중 60가구는 대지 지분이 없다. 이들 가구는 일반 다세대주택에서나 볼 수 있는 반지하로 아파트가 지어진 1973년부터 건축물 등기는 있었으나 대지 지분은 등기가 돼 있지 않았기 때문이다. 이에 따라 이들 60가구는 재건축 조합원으로도 인정받지 못해 사업이 시행되면 조합으로부터 보상금만 받고 이주하게 된다. 또 이 아파트는 대지 지분이 있는 14~21평형 모든 가구의 대지 지분이 똑같다. 이에 따라 재건축 이후 평형 배정을 둘러싸고 그래도 매매가가 비싼 21평형에 우선권을 주자는 방안과 대지 지분에 따라 모두 동등한 입장에서 추첨해야 한다는 방안 등을 놓고 조합원들의 의견이 엇갈리고 있다. 노경목 기자 재건축 배정평형 판단 비법 사업계획이 파악되지 않고 있는 재건축 초기 추진지역에서 구입하면서 지분이 몇평에 배정될 것인가에 궁금해 한다. 추후 배정 평형을 가늠할 수 있는 본인만의 '주먹구구식 계산법'을 소개한다. (1) 초보자도 계산이 가능하다. "우리집은 13평인데 33평에 배정되고 똘이네 아파트는 11평인데 43평에 배정된다고 하데요?" "제 아파트는 대지지분이 18평이나 되는데 33평 배정에 추가부담도 많고, 다른 동네 아파트는 대지지분이 15평인데 43평에 배정되고 추가부담도 적더라고요" 재건축 초보자들이 가장 많이 던지는 질문이다. 그런가 하면 중개업소에서 구입할 때는 큰 평형이라고 했는데, 나중에 알고 보니 작은 평형에 배정되었다는 소리도 많이 나온다. 사업내역이 나오지 않은 초기 추진지역에서 구입하다 보면 기대치에 못 미치는 결과가 나와 당황하는 수가 있다. 때문에 초보자들은 결과를 놓고「운」이 좋았거나 나빴다고 말한다. 그러나 사실은 초보자도 어느 정도 배정평형을 계산할 수는 있다. 구입을 희망하는 단지의 현재 평형이 한 두가지이건, 대여섯가지 이상이건 그리 어려운 문제는 아니다. 몇가지 사항만 조사해 두면 되는 것이다. (2) 조사해 두어야 할 것들 우선 중개업소나 아파트 관리실에 가서 현재의 단지 현황을 조사한다. 필히 조사해야 할 것은 ㉠ 현재 단지의 총 대지면적 ㉡ 각 평형의 가구수이다. 이 두가지만 확인 하면 문제는 해결 된다. 독자들도 현재 살고 있는 단지를 본인의 글에 맞추어 기록해 보기 바란다. 광명시 철산동 주공2단지의 현황은 다음과 같다. 총 대지면적 17,200평형, 11평형 770가구, 15평형100가구, 17평형 130가구 (3) 재건축사업의 가정과 결과 [가정1] 용적율을 300%로 잡았다.
250%~350%이 일반적인 용적율이기 때문이다. <표1> 연면적대비 면적비율은 다음과 같은 방법으로 구했다. 24평은 (24평*20)/[(24평*20)+(33*40)+(43*40)]=13.64 따라서 평형별비율이 달라짐에 따라 연면적 대비 면적비율이나 건립세대수도 달라진다. 만일 본인이 가정한 대로 24평형, 33평형, 43평형으로 법정 비율에 맞추어 짓게 된다면 위의 도표 그대로 건설될 것이다. 결국 총 1,465가구가 건립되며, 43평형은 586가구가 건립된다. 때문에 현재의 17평형 100가구 와 15평형 130가구는 모두 43평형에 배정될 수 있다. 그러나 770가구인 11평형의 절반 가량인 356가구는 43평형에, 나머지는 33평형에 배정된다. 이 경우 추첨으로 결정된다. 때문에 추후 가격도 11평형보다는 15평형과 17평형이 더 놓은 비율로 상승할 것으로 보인다. (4) 추가부담금은? 문제는 추가부담금이 얼마나 들어가느냐이다. 현재 대부분의 재건축사업이 도급제로 이루어지고 있다. 즉, 지분제처럼 사업승인 시기에 미리 배정평형과 추가 부담금이 결정되는 것이 아니라 사업이 완료된 후 수입과 지출을 계산하여 결정되는 것이므로 무상지분율이나 추가부담금을 사업승인 시기에 알 수가 없다. 흔히 무상지분율이 150%이상 나오면 성공한 사업이라고 한다. 참고로 광명시 주공2단지의 대지지분은 11평형이 15.02평, 15평형이 22.07평, 17평이 26.12평이다. 때문에 17평형을 구입하였는데 무상지분율이 150% 나왔다면, 43평형에 배정되면서 무상지분이 150%×26.12=39.18평 인정되어 약 4평가량의 분양가만 추가부담하면 되는 것이다. 하지만 무상지분율은 섣부르게 예단할 수 없는 것이므로 주의해야 한다. <표1>
안녕하세요. 이코대디입니다. 22일 제 4차 국가 철도망 구축 계획(안) 이 발표 되었습니다. 물론 발표 한대로 이뤄진다는 보장은 없지만, 계획에 포함되어야지 타당성 검토도 할 수 있고 준공까지 이어질 수 있으니 꽤 중요한 전환점이 됩니다. GTX D, 서울 지하철 연장등 여러 계획이 포함되었고, 그 내용에 따라 지역별 희비가 엊갈렸습니다. 바로 서울 강남/도심과 접근성이 얼마나 개선되었는지가 핵심이었습니다. (키맞추기가 될까요? 양극화가 심해질까요?) 하지만 모두 중장기로 봐야 하는 교통망이기에, 그리고 사전타당성 검토등 여러 절차가 남아 있기에 끝까지 관철 시키는 것 또한 중요할 것 입니다. 중장기 호재만 볼 수는 없고, 꾸준한 자산 증식을 위한 시장 참여자라면, 구축이 신축이 되는 재건축 아파트에 관심을 가져야 합니다. 입지는 불변하고, 토지는 한정되어 있고, 아파트 유통기한도 유한하기 때문입니다. 오늘은 그간 포스팅한 재건축 호재 단지를 쉽게 요약하는 측면에서 재건축 아파트 투자 비법에 대해 공개 합니다. 바로 시작하겠습니다. 어떤 재건축 단지에 투자 해야 하는가???■ 비법 노트 NO.1 : 세대당 평균 대지 지분을 보아라...결국 구축 아파트의 가치는 토지의 가치에 수렴합니다. 건물의 가치는 시간이 지날 수록 하락하기 때문입니다.(감가상각) 하지만 토지는 유한성의 특징에 따라 일반적으로 가치가 우상향 합니다. 공시지가 트렌드를 보시면 쉽게 이해하실 수 있죠? 재건축을 위한 세대당 평균 토지는 몇평정도 필요할 까요? (업계 불문율 기준)일반적으로 15평 이상이면 OK이고 물론 더 높을 수록 좋습니다. 물론 입지의 급지와 2/3종 등 용적률 제한등에 따라 변수는 있지만 가장 핵심은 평균당 대지지분이 얼마나 높느냐는 사업성과 직결됩니다. 몇개 단지를 예로 들어보겠습니다. 개포 우성 4차를 볼까요? 용적률 149%이고, 면적은 113~180제곱으로 대형으로 구성되어 있습니다. 세대수 459세대. 대지면적 13,959평으로 확인 됩니다. 13,959 / 459 = 30.4평입니다.(세대당 평균 대지지분)15평만 넘어도 일반적으로 사업성이 나오는데 무려 30평입니다. 이유는 용적률도 150%이하로 낮았고 평형대도 대형으로 구성되었기 때문입니다.  게다가 위치가 개포입니다. 가격은 34평기준 24억 수준입니다. 신축으로 가면 얼마일까요? 사업성도 좋은데, 개포이기까지 합니다. 이런 곳을 강추하지 않을 전문가가 과연 있을까요?^^ (물론 판단은 개인의 몫이고, 이코대디 포스팅은 단지가 아닌 방법론에 대해 참조하시는 곳입니다.) 단지 한곳 더 보겠습니다. 강남은 너무 비싸다고요? 중저가 지역으로 가보겠습니다. 이전 포스팅에도 언급한바 있는... 금천구 시흥 중앙 하이츠 입니다. 222세대, 3층짜리 단지이고, 용적률은 무려 70%입니다. 그리고 평형도 소형 없이 20평부터 구성됩니다. 대지면적은 5722평입니다. 5722평/ 222세대 = 25.8평입니다.여기도 25평이 넘는 엄청난 지분입니다. 위치는 신안산선 예정된 금천구청역/석수역 사이지만 역세로 보기에는 무리가 있고 경사 입니다. 하지만 단지가 숲에 면한 숲세권에 초중고 근거리 입니다. 시흥대로로 여의도 진입이 용이합니다. 이런 단지는 대지지분이 25평으로 상당히 좋지만 미래 가치도 같이 봐야 합니다. 대지 지분이 왜 중요하냐? 20평이 현재 3.5억 정도 실거래 인데, 뛰어난 대지지분 덕에 25평 신축으로 받아도 추분이 크게 들지 않게 됩니다. 총 투자 비용이 4억초 일걸로 예상을 해보면 주변 25평 신축 가격을 비교해보면 시세 차익이 얼마가 나올지 가치평가가 가능합니다. 이코대디 생각은 시세차익이 상당할거 같은데...^^ 실거래 트렌드를 볼까요? 역시 잘 알려지지 않는 소규모 222세대 단지 임에도 불구하고 20평 한타입 기준으로 4월에 3건의 실거래가 있었군요. 실거래 신고 시간차 감안하면 매매량은 더 늘어나겠죠? 대지지분이 중요함을 발빠른 투자자들은 이미 인지 하고 있군요. 가격 또한 가파르게 상승중 자...재건축 투자 비법 2번째 나갑니다. ■ 비법 노트 NO.2 : 년식을 보아라!!일반적으로 년식이 오래 될 수록 재건축 압박이 심해지겠죠? 재건축의 유인은 결국 사업성과 안전진단입니다. (중요) 사업성은 비법노트NO.1에서 세대당 평균대지 지분으로 이미 설명을 했고, 안전진단은 결국 년식(안전성)과 직결됩니다. 30년은 기본으로 넘고, 35년 이상되면 더 좋습니다. 앞서 소개한 두단지는 각각 37년/ 35년이 되었군요. 조금 부족한 느낌입니다.^^ 자...년식 기준 끝판왕 단지 몇개 소개 합니다. 바로 이촌동 한강 맨션입니다. 여기는 71년 준공이니, 51살 입니다. 용적률 155% 앞서 두단지는 상대적으로 아직 멀었다는 것이 느껴질 정도로의 완숙함 입니다. 유명한 단지지만 부린이를 위해 한강맨션 간단 코멘트하면... 오십을 넘은 나이에, 한강 영구 조망, 이촌역 역세, 학군, 민족공원 그리고 놀라지 마세요~!! 대지지분 38.2평입니다.대지면적이 무려 25000평을 넘는데, 세대수는 고작 660세대. 아까 계산식 알려드렸죠. 25209평/660세대= 38.2평항상 단지내 세대의 평수 구성이 어떻게 되었는지 봐야 한다고 했죠 26평 부터 50평으로 중/대형 위주 구성입니다. 대지지분 끝판왕인 이유가 다 있습니다. 가격은 예상대로 물론 ㅎㄷㄷ입니다. 평당 1억을 호가 합니다. 26평이 올해 3월 25억 실거래 되었습니다. 50년넘은 구축을 왜 평당 1억 가까이 주고 매수 했을까요? 바로 년식+대지지분의 힘입니다.(물론+입지) 대지지분 생각 하면, 아깝지 않은 펀딩입니다. 중간정리 합니다. 재건축은 머다? 사업성+안전진단 통과가 필요조건입니다. 사업성= 대지지분(+입지,규모)안전진단=년식몇개 단지를 예로 더 들어보겠습니다. 서울 중심 대장을 봤으니, 지방으로 가보겠습니다. 아래 이전 포스팅도 참조해보시구요... economydaddy.tistory.com/74 대지지분 끝판왕 단지들 공개 안녕하세요. 빅데이터 읽는 이코대디입니다. 최근 부동산은 매수자/매도자 모두 관망세인 안개속 시장입니다. 서울 압구정 현대/반포 주공1단지 등 재건축 단지로 중심으로 평당 1억을 상회하는 economydaddy.tistory.com 비조정 지역 강원도 원주에 있는 단구 1단지입니다. 88년이니 년식은 34살로 아직 젊은 축입니다. 5층짜리 주공이구요. 대지면적이 11,728평,세대수 700세대 11,728/700세대 = 약 17평이 나오군요(업계에서 15평 넘으면 사업성 OK라고 했죠?) 위치도 원주 대장 무실동 가깝고 상권 인프라, 근거리 초등학교, 공원등 좋습니다. 년식은 아쉽지만 대지지분, 입지등 굿. 아파트 촌안에 있고 주변에 신축도 공사 중이군요. 가격이 좀 올랐겠군요? 아래 보시면 15평기준 4월에 7건 거래가 떴고 특히 그래프가 작년 하반기부터 엄청나게 폭등입니다. 물론 1억 미만단지지만 비율로 봐야 합니다. 30%수준 상승. 서울 수도권 뿐 만 아니라, 지방도 재건축 가치 평가가 좋은 단지는 상당히 많습니다. 물론 잘못 선택하면 exit가 힘들 확률도 상당히 큰 곳이 지방입니다. 하지만 오늘 언급한 평균 대지지분+년식+(*입지)*부동산에서 입지는 기본중에 기본 그자체입니다. 기억하시면 좋은 가치 투자가 가능할 것으로 생각봅니다. 그런데 여기까지는 너무 단순하고, 다주택자 포지션으로 가길 결심 하신 분들은, 오늘 비법에 추가하여, (공시지가 1억 이하에서 사서 3억이하에)팔면 양도세 중과/취득세 중과를 피할 수 있습니다. *물론 수도권읍면, 광역시 군, 지방 기준입니다. 더 자세한 내용은 아래 포스팅 참조 바랍니다. economydaddy.tistory.com/88 1주택자가 부담없이 다주택자 되는 방법(중요) 안녕하세요 이코대디입니다. 오늘은 구독자 여러분이 여러 문의를 주신 내용 중 가장 빈도가 높은 1주택자의 포지셔닝에 대해 포스팅합니다. 꿀팁이 많습니다. 1주택자의 포지셔닝은 크게 3가지 economydaddy.tistory.com 아무쪼록 22일 발표한 국가 철도망 구축계획안은 비 서울 거점 도시 육성에도 많은 노력을 한 흔적?은 보입니다. 다시한번 이야기 하지만 계획이고 언제될지는 누구도 보장 할 수 없습니다. 왜냐면, 계획발표자료에 목표 년도가 기입되지 않았다는 의미를 잘 알아야 합니다. 또한 3기 신도시는 고사하고 2기 신도시도 이제 막 입주를 시작한 검단도 있고, 곧 발표할 4기 신도시는 가시성이 거의 없다고 보는 것이 중론입니다. 따라서, 이미 입지가 검증된 그러나 구축으로 안전진단 압박을 받을 수 밖에 없는 오래된 년식의 대지지분 높은 아파트에도 꾸준히 관심을 가져야 합니다. 새로 판을 벌이는 것 보다, 있는 판 다시 짜는 것이 훨씬 쉽기 때문입니다. (서울도 그렇고 지역별 대장은 재건축 된 신축단지인 이유) 마지막으로 재건축 아파트 투자시 주의점을 공유합니다. 서울과 같은 투기과열지구는 조합설립된 단지는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 물론 아래 예외 사항도 있으나, 투자 전 조합 사무실+현지 오래된 부동산에 필수적으로 지위양도되는 물건이닌 더블 체크 하시기 바랍니다. 다음 포스팅에 추가적으로 꿀팁을 더 다뤄보겠습니다. 구독하기를 누르시면 더 많은 글을 더 빠르게 보실 수 있습니다. 끝. ★함께 보면 좋은 포스팅 2021.04.03 - [부동산 투자 이야기] - 공시가격 1억 이하 단지들 공개 공시가격 1억 이하 단지들 공개 안녕하세요. 빅데이터 읽는 이코대디입니다. 작년 부터 핫했던 공시가격 1억 이하 단지들 포스팅을 해보겠습니다. 왜 핫했을까요? 바로 조정지역 2주택부터 취득세가 8% 3주택부터는 12%씩 각각 economydaddy.tistory.com 2021.04.19 - [대장 아파트 시리즈] - 호갱노노 실기간 인기 아파트 공통점은?(1~10위) 호갱노노 실기간 인기 아파트 공통점은?(1~10위) 안녕하세요. 이코대디입니다. 최근 정부에서 부동산 정책 완화카드를 만지작 거리고 있습니다. 1주택자 기준 종부세 기준을 현 9억에서 12억으로 상향하는 것을 검토하고 있다고 합니다. 그리고 economydaddy.tistory.com 2021.04.15 - [부동산 투자 이야기] - 한강변 준로또 단지 분양(4월) 한강변 준로또 단지 분양(4월) 안녕하세요. 이코대디입니다. 오늘은 4월 분양 단지중 경기도 1급지로 달려가고 있는 남양주의 한강변 아파트에 대해 포스팅합니다. 먼저 남양주에 대해 소개 해봅니다. 서울 기준 동쪽에 위치 economydaddy.tistory.com |
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